Uma contradição envolvendo o mercado imobiliário em todo o Brasil foi derrubada por unanimidade no julgamento de um recurso especial analisado na 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Os ministros decidiram que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não pode ser pré-determinada, assim como acontece com o IPTU.

A cobrança do ITBI é feita quando ocorre a transmissão de um imóvel a outra pessoa. Até então, seu cálculo era realizado com base na alíquota cobrada por cada município sobre o valor venal, ou seja, o preço estimado pelo próprio poder público. O valor venal é, inclusive, a referência para determinar a cotação do IPTU para cada imóvel.

Mas há uma crítica histórica dos compradores de que esse valor é superestimado, porque, geralmente, a negociação fica abaixo da tabela da Prefeitura. Assim, o contribuinte é lesado por ter de pagar mais por algo que não é tão caro como a prefeitura sugere.
Com a decisão do STJ, as prefeituras ficam, então, impedidas de estabelecer a base de cálculo do ITBI usando as mesmas referências do IPTU como parâmetro. O que determinará o valor a ser pago de ITBI, diz o STJ, é o próprio mercado, ou seja, o valor declarado pelo contribuinte na aquisição.

O argumento da relatoria e dos colegas magistrados que concluíram pela desvinculação é que o IPTU é um imposto de ofício, e seus valores são amparados em critérios objetivos, como o tamanho e a localização de cada imóvel. Já no caso do ITBI, não é possível utilizar da mesma base, porque a negociação entre vendedor e comprador contempla outros fundamentos, como a vizinhança, a finalidade do imóvel, o estado de conservação, a quantidade de vagas na garagem, etc.

O pré-estabelecimento de uma referência, na visão do relatório do ministro Gurgel de Faria, empurra para o contribuinte a responsabilidade pelo ônus de contestar o valor do imposto. Agora, em caso de a administração municipal discordar do valor declarado, como sendo bem abaixo do valor venal, é possível questionar as partes envolvidas no negócio e lançar mão de um processo administrativo por meio do qual se possa tentar uma cobrança mais equilibrada.

Com a mudança, espera-se uma redução considerável do imposto, e, ao mesmo tempo, uma cobrança totalmente adequada às regras do próprio mercado. Há risco de o ITBI, mesmo com a decisão do STJ, sofrer um aumento? Infelizmente a resposta ainda é sim, e passa pela esfera política. Isso porque a alíquota estabelecida para o imposto ainda está nas mãos dos municípios.